第一黃金網(wǎng)6月27日訊，近日多家機(jī)構(gòu)發(fā)布策略報(bào)告，對(duì)下半年樓市進(jìn)行預(yù)判。大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，樓市進(jìn)入小周期高點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年成交量將有所回落，到年末甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但在當(dāng)前的寬松貨幣環(huán)境下，房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。

從長(zhǎng)期來(lái)看，整體供需關(guān)系的改善，以及人口紅利的終結(jié)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“成熟期”。未來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)幅度、房價(jià)走勢(shì)等都將趨于平緩。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積47954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速比前4月回落3.3%;商品房銷售額36775億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2%。

這是今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速首次出現(xiàn)下滑。而在統(tǒng)計(jì)局公布上述數(shù)據(jù)之前，一線城市和部分二線城市都傳出成交量下降的消息。其中，部分一線城市市場(chǎng)的走低，從4月份就已出現(xiàn)。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎的解讀，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動(dòng)。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6%，銷售額回落8%。住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。

事實(shí)上，這兩種因素也將成為下半年市場(chǎng)的決定性因素。廣發(fā)證券近日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，今年下半年，行業(yè)整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。

理由在于，本輪成交量的大幅上升，改善型需求(首改+再改)是重要的貢獻(xiàn)來(lái)源。特別是在重點(diǎn)二線省會(huì)城市，大戶型高總價(jià)住宅的成交占比有明顯提高。但在改善型需求連續(xù)3-4個(gè)季度入市后，需要重新積累培育一段時(shí)間，才會(huì)有新一輪需求入市。

平安證券的報(bào)告同樣指出，下半年隨著基數(shù)抬升及部分需求透支，預(yù)計(jì)銷售同比增速將逐步收斂。但鑒于當(dāng)前寬松的貨幣環(huán)境，投資和銷售都很難出現(xiàn)斷崖式下跌。

從房?jī)r(jià)上看，廣發(fā)證券認(rèn)為，下半年大中城市房?jī)r(jià)整體仍將保持環(huán)比溫和上升，但升幅將逐步放緩。分城市來(lái)看，一線城市和重點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)升勢(shì)較強(qiáng);三四線城市則因去化周期長(zhǎng)，房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上升動(dòng)力。

若拉長(zhǎng)周期來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能進(jìn)入另一個(gè)階段。

招商證券將我國(guó)樓市的發(fā)展分為四個(gè)周期。前三個(gè)周期分別為1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正處于第四個(gè)周期的“上半場(chǎng)”。招商證券認(rèn)為，本輪周期起于2014年下半年的限購(gòu)正式退出，隨后的提高信貸杠桿和降息等一系列政策動(dòng)作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入較為寬松的貨幣環(huán)境中。如今雖然行業(yè)政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性收緊，但未來(lái)幾年宏觀大環(huán)境(經(jīng)濟(jì)基本面和流動(dòng)性)不會(huì)發(fā)生顯著變化，因此周期尚未結(jié)束。

按照上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，以及土地價(jià)格不斷攀高的特征，證明當(dāng)前正處于該周期內(nèi)的小高點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著宏觀政策的逐漸成熟，量?jī)r(jià)調(diào)整幅度將會(huì)減小。

廣發(fā)證券則認(rèn)為，在大周期層面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟期。具體表現(xiàn)在，人口紅利(年齡結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布)快速爆發(fā)期過后，新房的需求逐步下降。

數(shù)據(jù)顯示，在2012年-2013年之后，我國(guó)戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過1，說明整體供需已基本平衡。同時(shí)，過去十年中，新房的銷售面積年復(fù)合增速在逐年放緩。說明在一個(gè)新的長(zhǎng)周期內(nèi)，市場(chǎng)波動(dòng)的幅度正在減弱。

從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著土地等成本的提升，以及行業(yè)利潤(rùn)率整體下滑，將有越來(lái)越多的企業(yè)放棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并啟動(dòng)多元化轉(zhuǎn)型。