近日，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在“中國(guó)主要城市居住用地價(jià)格指數(shù)”發(fā)布儀式暨土地市場(chǎng)論壇上接受了新華網(wǎng)的專(zhuān)訪，他表示：“我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從長(zhǎng)期趨勢(shì)上看，還有向上發(fā)展的空間?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期而言還有上升空間

記者問(wèn)及未來(lái)一、二線城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)時(shí)，劉洪玉對(duì)此的判斷為：一、二線城市的房?jī)r(jià)不會(huì)大幅增長(zhǎng)。原因在于基于以前的發(fā)展?fàn)顩r，以及未來(lái)的預(yù)測(cè)，還有住房市場(chǎng)以外的環(huán)境變化，既要從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度考慮，還要從目前土地市場(chǎng)的狀況考慮，包括整個(gè)住房市場(chǎng)均衡的情況，得出我國(guó)的住房市場(chǎng)從長(zhǎng)期趨勢(shì)上看，還有向上發(fā)展的空間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷地變化，但并不是說(shuō)房?jī)r(jià)和人均GDP是正相關(guān)的關(guān)系。因?yàn)椴煌膰?guó)家由于制度不同，人均GDP和房?jī)r(jià)并不是正相關(guān)的，例如有些國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，但是房?jī)r(jià)并不高。但總體而言，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這種大的體制背景下，房?jī)r(jià)的變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面因素相關(guān)聯(lián)。

我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，雖然北上廣深這些一線城市幾乎已經(jīng)達(dá)到中等發(fā)達(dá)水平了。但如果未來(lái)我國(guó)全面進(jìn)入到小康社會(huì)，進(jìn)入到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列，我們的一線城市可能跟發(fā)達(dá)國(guó)家的城市類(lèi)似，所以從這個(gè)角度而言，價(jià)格上漲還是有一定空間的。但和歷史相比較，過(guò)去我國(guó)房?jī)r(jià)上漲得太快，這就要像另外一個(gè)方向調(diào)整，至少上漲得慢一些。甚至有一段時(shí)間要向下調(diào)整，來(lái)修正。而且房產(chǎn)外部環(huán)境也在發(fā)生變化，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度在放緩，房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也逐漸實(shí)現(xiàn)了均衡。過(guò)去我國(guó)居民沒(méi)有房子住，而現(xiàn)在大體上是均衡的，但存在一些結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題：有的地方過(guò)量供應(yīng)，有的地方供應(yīng)不足，還有很多地方住房的質(zhì)量比較差。這就需要一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展過(guò)程來(lái)不斷地改善質(zhì)量。

因此劉洪玉認(rèn)為：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模可能已經(jīng)比較大了，但價(jià)值量還有一個(gè)上升的空間，和過(guò)去相比不會(huì)過(guò)快上漲。如果上漲過(guò)快，會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題，應(yīng)保持中慢速地發(fā)展，這樣和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)比較吻合。

創(chuàng)新金融工具使土地金融規(guī)范化

對(duì)于我國(guó)和美國(guó)以及新加坡的土地制度和金融制度有哪些不同之處，劉洪玉表示：美國(guó)的土地是私有制，對(duì)于假設(shè)中國(guó)在多年之后如果土地私有化，價(jià)格是否會(huì)有很大的變化?實(shí)際上僅僅是制度的變化可能不會(huì)導(dǎo)致太大的變換，但制度的變化會(huì)導(dǎo)致供和求的關(guān)系發(fā)生變化，繼而可能會(huì)影響到價(jià)格。在美國(guó)這種制度之下，人口少，可使用的土地又比較多，因此美國(guó)土地的價(jià)格長(zhǎng)期而言是比較穩(wěn)定的。有一項(xiàng)研究表明，美國(guó)在一百多年間每年土地價(jià)格真實(shí)的增長(zhǎng)才0.25%，而我國(guó)是接近10%，所以我國(guó)土地價(jià)格上漲得太快了。從長(zhǎng)期來(lái)看，也不能永遠(yuǎn)上漲這么快，時(shí)間久了會(huì)出問(wèn)題，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不僅只有房地產(chǎn)這一個(gè)分支，人們的生活之中也不是只有住房這一項(xiàng)需求，還有很多其他的需求，所以美國(guó)的土地制度是和它的國(guó)情特點(diǎn)相關(guān)的。

新加坡有著十分完善的祖屋供應(yīng)體系，所以新家坡的私人住房市場(chǎng)只覆蓋了15%的供應(yīng)，而這個(gè)市場(chǎng)政府也比較關(guān)注，因?yàn)槭袌?chǎng)變化太快也會(huì)影響祖屋市場(chǎng)的供應(yīng)。所以和中國(guó)有相似的地方，新加坡政府會(huì)干預(yù)私人住房市場(chǎng)，控制市場(chǎng)的價(jià)格，繼而穩(wěn)定市場(chǎng)的價(jià)格。

對(duì)土地金融市場(chǎng)存在的安全隱患問(wèn)題，劉洪玉認(rèn)為：政府在進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，有很多開(kāi)發(fā)貸款，有些城市還從非銀行的金融機(jī)構(gòu)里進(jìn)行貸款，有些城市把土地抵押了去做其他的事情，土地金融是一項(xiàng)在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程中很重要的工作，要恰當(dāng)?shù)厥褂?，融資規(guī)模要和償還能力相關(guān)聯(lián)，用好金融這個(gè)工具，實(shí)際上要有邊界，要有約束，并規(guī)范其行為，創(chuàng)新金融工具，使得土地金融市場(chǎng)規(guī)范化、陽(yáng)光化。