營改增最新政策_(dá)2016最新解讀：最新稅率減負(fù)系列問答

1、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，預(yù)繳后還需要辦理申報嗎？增值稅預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到時點后統(tǒng)一清算？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定：采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款;小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照 《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，計算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價款，是不是用當(dāng)期預(yù)收的房款，根據(jù)每套房屋的單價，折算出對應(yīng)銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。