“房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中一枝獨(dú)秀，充分發(fā)揮了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要作用，也表明在現(xiàn)階段的支柱地位難以替代。

開發(fā)商補(bǔ)庫存意愿明顯增強(qiáng)，接下來3個(gè)月將進(jìn)入拿地高峰?！苯恍薪鹑谘芯恐行母呒?jí)研究員夏丹如此表示。

記者注意到，隨著房地產(chǎn)市場近期的明顯波動(dòng)，銀行的信貸政策也隨之調(diào)整，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款，對(duì)應(yīng)的信貸政策明顯相對(duì)寬松，銀行在當(dāng)前盈利增速下滑和轉(zhuǎn)型承壓下爭奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的意圖明顯。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定作用明顯

數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月提高1個(gè)百分點(diǎn)。單月開發(fā)投資增速為9.7%，與上月持平。其中，東、中、西部地區(qū)1-4月開發(fā)投資分別增長5.8%、12.3%、6.6%，中部地區(qū)增速較上月提高幅度最為顯著。

不過，房地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用依舊明顯的同時(shí)，市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一些變化。受一線地塊供應(yīng)嚴(yán)控及二線房價(jià)加速上漲影響，二線重點(diǎn)城市接替一線，成為本輪土地市場熱捧的焦點(diǎn)，其中，南京、蘇州、合肥等地頻現(xiàn)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)的“三高”地王。夏丹分析，按照以往的情況，3月和4月為拿地啟動(dòng)預(yù)熱期，接下來將進(jìn)入拿地高峰，未來3個(gè)月土地市場有望持續(xù)活躍。

此外，從客觀條件來看，目前擴(kuò)大拿地、加大補(bǔ)庫存的基礎(chǔ)也已經(jīng)具備，開發(fā)商拿到的銷售回款正快速增長。在前4個(gè)月約4萬億元的開發(fā)企業(yè)到位資金中，總占比達(dá)42.6%的定金預(yù)收款和個(gè)人按揭款增速高位領(lǐng)跑，同比分別大增34.4%和54.7%。

不僅如此，從央行公布的4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在新增人民幣貸款同比下降21.5%的同時(shí)，居民部門新增中長期貸款卻猛增173%，占新增總貸款的比重上升至77%。夏丹分析，這反映了開發(fā)商資金改善很大程度依靠銷售回籠和銀行對(duì)個(gè)人房貸的加杠桿，若未來銷售增速放緩、需求減弱，資金面改善將受到抑制。

值得關(guān)注的是，4月受地方調(diào)控政策收緊影響，一線城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑；重點(diǎn)二線城市接棒一線，房價(jià)領(lǐng)漲全國。成交向下傳導(dǎo)和向外分流效應(yīng)愈發(fā)明顯，撬動(dòng)三、四線城市逐步出現(xiàn)邊際改善。在成交梯度升溫的拉動(dòng)下，去庫存效果初現(xiàn)端倪。

銀行信貸政策同步調(diào)整

盡管房地產(chǎn)市場從5月以來開始走向理性，但各大銀行房地產(chǎn)信貸政策卻爭相變得寬松，以期在盈利下滑背景下抓住當(dāng)前的優(yōu)質(zhì)個(gè)人信貸客戶。

記者從地產(chǎn)中介了解到，目前基本上所有的銀行首套住房貸款利率都可以做到8.5折，外資銀行匯豐銀行目前執(zhí)行8.3折，而部分銀行針對(duì)不同的客戶，最低甚至能到8折。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)有八成的銀行針對(duì)首套房貸款有折扣。這一比例已經(jīng)連續(xù)數(shù)月增長，而在去年同期，這一數(shù)據(jù)僅為四成。從北京地區(qū)來看，4月北京地區(qū)首套房利率平均折扣低至8.56折，平均利率低至4.20%，目前北京地區(qū)8.5折利率仍占據(jù)主流地位。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，正是一季度增長的房地產(chǎn)信貸和相對(duì)寬松的信貸政策成了房地產(chǎn)市仇爆的最大支撐力。

央行發(fā)布的《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款增速明顯上升。2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.22萬億元，同比增長13%，增速比上年末低4.9個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，1月份總體信貸規(guī)模也明顯增長。數(shù)據(jù)顯示，1月新增信貸2.51萬億元，2月當(dāng)月新增信貸7266億元，3月新增貸款1.37萬億元。一季度的信貸增長無疑直接刺激了房地產(chǎn)和基建投資的回暖。

此外，公積金個(gè)人貸款政策的變化也無疑為房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)增添了助力。5月6日，為簡化貸款辦理手續(xù)，提高業(yè)務(wù)辦理效率，根據(jù)中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)住房公積金個(gè)人貸款管理服務(wù)工作的通知》，貸款申請(qǐng)審批時(shí)限將縮短至10個(gè)工作日，并提出今后貸款申請(qǐng)材料由原來的15項(xiàng)減半等相關(guān)政策。公積金貸款時(shí)間成本的大幅降低，無疑也提升了銀行房產(chǎn)貸款的效率。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，信貸環(huán)境對(duì)于需求影響巨大，國家現(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)處在調(diào)整的階段，為了防止收緊的信貸政策影響到整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，只要政府在信貸方面還是相對(duì)寬松的，即使不一定是對(duì)房地產(chǎn)市場寬松，只要資金充裕，或多或少都會(huì)流入到房地產(chǎn)市常