主流房企依然實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

截至9月中旬,202家上市房企全部發(fā)布了自己的半年報(bào),根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì),即使市場(chǎng)環(huán)境如此惡劣,但是上半年,202家上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總 額7168.55億元,同比增長(zhǎng)18.5%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1020億元,同比增長(zhǎng)0.99%,平均利潤(rùn)率14.17%。2012年第四季度起,中國(guó)樓市開始 復(fù)蘇,2013年上半年中國(guó)樓市價(jià)格瘋漲,正是房地產(chǎn)企業(yè)賺得盤滿缽溢的時(shí)候,但上市房企還是在凄風(fēng)苦雨的2014年上半年,取得了銷售額和凈利潤(rùn)同比增 長(zhǎng)的業(yè)績(jī),確實(shí)出人意料。

比如萬科,上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米,銷售金額1009.1億元,同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%,凈利潤(rùn)也同比增長(zhǎng)5.6%,用萬科董事會(huì)主席王石的話說:房地產(chǎn)黃金時(shí)代已過去,迎來的是白銀時(shí)代。

恒大地產(chǎn)上半年公司營(yíng)業(yè)額633.4億元,同比上升51.0%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)從2013年同期的65.1億元上升45.8%至94.9億元保利地產(chǎn) 情況也不錯(cuò),上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.99億元,凈利潤(rùn)38.22億元,同比分別增長(zhǎng)11.31%和12.19%碧桂園期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入約為人民幣 383.2億元,同比增長(zhǎng)約42.2%中海外、世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)等企業(yè)都有優(yōu)異的表現(xiàn)。

但不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再,克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,18家主流房企中有11家核心凈利潤(rùn)率出現(xiàn)下跌,其中7家凈利潤(rùn)率跌破10%的紅線。在 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱看來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸,“我們過去這十多年的時(shí)間,房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下,拿塊地就能掙錢,那 太不正常了,現(xiàn)在開始回歸正常了?！?/p>

因此,樊綱在博鰲房地產(chǎn)論壇上指出:產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺(tái)的壞賬,包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫,所有這些問題都是 過去兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的結(jié)果,一次是2004-2007年,一次是2009-2010年。從2010年4月份限購(gòu)開始,到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間,房地產(chǎn)已 經(jīng)經(jīng)歷了一次軟著陸的過程?！昂暧^經(jīng)濟(jì)是軟著陸,房地產(chǎn)市場(chǎng)也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢?就是在做相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整,不是崩盤式的調(diào)整?，F(xiàn)在市場(chǎng)上很多 人,包括國(guó)際上很多人說,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤了。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了。”

美國(guó)銀行美林證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也強(qiáng)調(diào),可能會(huì)有小開發(fā)商大量破產(chǎn),但是不會(huì)出現(xiàn)一次“大崩潰”。

不會(huì)暴漲也不會(huì)崩盤

近期,在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)整的壓力下,全國(guó)又掀起了“第二輪救市潮”。

近日來,媒體盛傳,央行將調(diào)整“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于已經(jīng)還清貸款者,不管名下有沒有房,都算首套,即最寬松的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。9月17日,央行 通知五大銀行,將在近期分別向每家投放1000億的slf(常設(shè)借貸便利),期限為3個(gè)月,性質(zhì)類同基礎(chǔ)貨幣的投放,近似于降準(zhǔn)0.5%,貨幣政策的短期 寬松常態(tài)化,將有助于進(jìn)一步松綁限貸。

觀察央行同樣行為,2013年6月,央行發(fā)放4000億元的sfl,房?jī)r(jià)瞬間飆升25%。本次發(fā)放5000億元,較上次增加了25%,規(guī)模更加空前,救市意味明顯。與第一輪的松綁不同的是,第二輪更側(cè)重通過信貸、財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式對(duì)樓市進(jìn)行刺激。

而此輪救市中,地方政府表現(xiàn)積極:8月8日,福建省宣布,購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后,再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房,按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面 按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月22日,福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見,確認(rèn)首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中規(guī)定,首次購(gòu)買改善型普通商品住房是指居民家庭 為改善居住條件而再次購(gòu)買一套普通商品住房(含二手房)的行為。家庭購(gòu)買首改房按首套房認(rèn)定。

9月15日,湖北省宣布,居民貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房,首付款比例按30%執(zhí)行,貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的7折。

7月31日,四川省出臺(tái)政策,只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸,省財(cái)政將按照貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。在南京市最新宣布全面取消限購(gòu)之后,選擇“松綁限購(gòu)”而救市的城市已經(jīng)達(dá)到40個(gè)左右。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為,未來中國(guó)特大城市會(huì)不斷增多,千萬級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多,500萬以上人口的城市會(huì)更多。城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可阻擋,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)進(jìn)入下行通道。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)則表示:房地產(chǎn)不會(huì)暴漲也不會(huì)崩盤。

二手房?jī)r(jià)格觸底反彈

“金九”過半,伴隨越來越多樓盤低價(jià)跑量,購(gòu)房者開始逐漸停止觀望,陸續(xù)入市。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),第38周北京市住宅網(wǎng)簽量為4071 套,環(huán)比增長(zhǎng)28.8%,其中,新房網(wǎng)簽量為2086套,環(huán)比前一周增長(zhǎng)49.7%二手房網(wǎng)簽量為1985套,環(huán)比增長(zhǎng)12.3%。成交價(jià)格方面,第 38周,北京市純商品住宅成交均價(jià)為24352元/平米,環(huán)比回落0.7%,同比增長(zhǎng)9.2%。

二手房?jī)r(jià)格方面,據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè),本周內(nèi)二手房實(shí)際成交價(jià)格為29703元/平米,比8月上漲5.4%。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至目前(9月1日-9月21日),9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5528套,與8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋節(jié)假期的影響,9月份工作日平均網(wǎng)簽量較上月環(huán)比增加6.5%。預(yù)計(jì)9月整月成交量將可達(dá)到8600套左右。

天津情況也大致如此:9月第三周天津新建商品住宅成交量出現(xiàn)較大幅度回升,成交量環(huán)比上漲三成。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,由于市場(chǎng)內(nèi)在供需關(guān)系在逐步轉(zhuǎn)為平衡,房源增多,市場(chǎng)賣方賣房意愿相對(duì)強(qiáng)烈,未來一段時(shí)間市場(chǎng)價(jià)格維持觸底反彈勢(shì)頭。

澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師劉利剛表示:從一些長(zhǎng)期指標(biāo)來看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上仍有較大的上升空間,同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也仍將保持旺盛,“從 絕對(duì)價(jià)格來看,中國(guó)的房?jī)r(jià)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上昂貴,比如說上海中心城區(qū)的平均房?jī)r(jià)在7000美元/平方米左右,與臺(tái)北相當(dāng),但顯著低于孟買的11600美元 /平方米,東京的11460美元/平方米,新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來看,上海作為一個(gè)逐步崛起的國(guó) 際金融中心,其房?jī)r(jià)并沒有脫離基本面太多”。

此輪房地產(chǎn)調(diào)整中,確實(shí)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象,“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認(rèn)為:在過去3年中,前10大房企的市 場(chǎng)份額上升了3個(gè)百分點(diǎn)到13.3%,前50大房企的市場(chǎng)份額則上升了5個(gè)百分點(diǎn)至25.4%,這表明市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的兼并重組跡象。德意志銀行亞太區(qū)投 資銀行執(zhí)行主席蔡洪平指出:整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向調(diào)整期,大量的商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)被擠破。不過,資本市場(chǎng)目前對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的估值是很低的,收購(gòu)房地產(chǎn)公 司股權(quán)的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來,行業(yè)將迎來兼并。