“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)偽命題”。一家國(guó)內(nèi)知名的大型地產(chǎn)商高層對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，“限購(gòu)取消與否意義已經(jīng)不大?！?/p>

　　8月15日突然出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)樓市造成不小的沖擊，尤其是二手房市場(chǎng)。

　　而此前，“取消限購(gòu)”被輿論一邊倒地視為救助房地產(chǎn)，“中國(guó)gdp還要依賴房地產(chǎn)到什么時(shí)候？”成為一個(gè)全民大疑問(wèn)。

　　上述地產(chǎn)高層認(rèn)為，取消限購(gòu)是因?yàn)椴恍枰?，今年以?lái)樓市已在自發(fā)調(diào)整，處于市場(chǎng)化通道之中。不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)表明涉及房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正在提速。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，下半年剔除棚戶等因素，房地產(chǎn)投資增速將降至10%，拉動(dòng)gdp下滑1個(gè)點(diǎn)；但近期高層言論指向仍將力保gdp增速7.5%。

　　不再依賴地產(chǎn)，這一指標(biāo)如何達(dá)成？

　　市場(chǎng)化的調(diào)整

　　限購(gòu)在二三線城市普遍被取消，在北京、廣州等地，曾經(jīng)帶給房企諸多困擾的限價(jià)也悄然松動(dòng)。

　　“限價(jià)在深圳名存實(shí)亡。”美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士直言，限購(gòu)作為非常手段終將退出歷史舞臺(tái)。

　　過(guò)去十多年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直沒(méi)有逃開(kāi)“房?jī)r(jià)越限越漲”的怪圈。

　　然而今年，以“限”為核心的持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在被顛覆，限購(gòu)崩塌，限價(jià)消失。取而代之的是以信貸和稅收為手段的市場(chǎng)化、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的著力。

　　“限貸逐漸交由商業(yè)銀行自主，雖有央行的窗口指導(dǎo)，但銀行負(fù)債成本的系統(tǒng)抬升增大了按揭利率的剛性，今年二季度按揭利率不降反升?！泵裆C券研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度個(gè)人住房貸款利率從6.70%進(jìn)一步攀升至6.93%，創(chuàng)2012年降息以來(lái)新高。

　　市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整中，往年大力度的貨幣寬松政策和財(cái)政擴(kuò)張政策也并未出現(xiàn)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，2008年總共出現(xiàn)5次降息和3次存降準(zhǔn)，中央推出4萬(wàn)億投資救市方案；2011年以來(lái)出現(xiàn)2次降息和3次降準(zhǔn)，中央于2012年5月宣布啟動(dòng)一批帶動(dòng)性強(qiáng)的重大項(xiàng)目；而今年，僅定向下調(diào)縣域商業(yè)銀行和合作銀行存款準(zhǔn)備金率，尚未有降息刺激，財(cái)政方面，則保持“微刺激”的主基調(diào)。

　　一方面是政府的行政性手段退出，一方面是減少動(dòng)用貨幣和財(cái)政政策救市，在這新一輪的樓市調(diào)整中，中國(guó)房地產(chǎn)正在自由化的路上回歸，市場(chǎng)重新取得主導(dǎo)權(quán)。

　　民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，2008年和2011年兩次地產(chǎn)調(diào)整主要是受到了貨幣政策收緊或限購(gòu)政策加碼等外部因素的沖擊，今年地產(chǎn)銷售和投資的下滑則是高按揭利率和高房?jī)r(jià)下的內(nèi)生性收縮，因此對(duì)政策的敏感性降低。

　　因此，行政化限制的放松，也無(wú)法改變市場(chǎng)向下的自發(fā)調(diào)整。中投證券指出，雖然政策放松，但受制于信貸因素，預(yù)計(jì)樓市銷量恢復(fù)較緩慢，去庫(kù)存需要較長(zhǎng)時(shí)間，下半年開(kāi)發(fā)商拿地及新開(kāi)工意愿仍將維持較低水平。

　　未知的回暖

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查顯示，7月中旬以來(lái)，放松限購(gòu)的地區(qū)，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了短期回暖，成都、佛山松綁首日成交量均達(dá)到前一天的3倍多。

　　然而，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市在取消限購(gòu)一兩周內(nèi)迅速?zèng)_高而后又快速回落至正常水平，包括呼和浩特、濟(jì)南、南寧和石家莊；另外一些城市如合肥、長(zhǎng)春、青島和寧波等表現(xiàn)為逐周成交一路走高態(tài)勢(shì)，但克而瑞研究員楊科偉指出，這些城市都是在近期集中調(diào)整限購(gòu)政策，后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，仍有待觀察。

　　管清友指出，目前限購(gòu)政策松動(dòng)的城市，人均房屋保有量較高，投資屬性明顯，因此在房?jī)r(jià)沒(méi)有可觀漲幅預(yù)期下，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)需求的貢獻(xiàn)有限。

　　中金公司的報(bào)告稱，二、三線城市即使限購(gòu)放松，對(duì)成交量沖擊也是短期一到兩個(gè)月。

　　在過(guò)去的房地產(chǎn)交易和投資鏈條中，樓市成交，開(kāi)發(fā)商回款，進(jìn)行新一輪投資，帶動(dòng)土地購(gòu)買和新開(kāi)工量。然而，在這一輪的調(diào)整中，這一鏈條是否還能成立？

　　8月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下行，創(chuàng)四年新低。1-7月房地產(chǎn)投資5.0萬(wàn)億元，增速為13.7%，較1-6月下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)；7月單月投資增速環(huán)比下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)至11.9%，至此，房地產(chǎn)投資累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月回落。

　　管清友認(rèn)為，與2008年和2011年的兩次地產(chǎn)調(diào)整周期相比，這次的問(wèn)題更加嚴(yán)重。

　　從地產(chǎn)商的角度看，壓力有增無(wú)減。一是庫(kù)存壓力，過(guò)去四年多，“四萬(wàn)億刺激時(shí)期”的投資逐步竣工，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給持續(xù)快于銷售，庫(kù)存不斷積壓，目前商品房庫(kù)存/銷售比已從2010年的2.3升至5.1，處于2003年以來(lái)的高位，未來(lái)去庫(kù)存可能要持續(xù)數(shù)年。

　　隨之而來(lái)的是投資下此外是融資壓力，非標(biāo)收緊、銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目愈發(fā)謹(jǐn)慎，疊加外資流入放緩，短期內(nèi)地產(chǎn)融資仍不容樂(lè)觀。自去年11月以來(lái)，房地產(chǎn)投資到位資金增速?gòu)?7.6%連續(xù)下滑至3%。

　　從購(gòu)房者的角度看，房貸環(huán)境仍偏緊，二季度個(gè)人住房貸款利率從6.70%進(jìn)一步攀升至6.93%，創(chuàng)2012年降息以來(lái)新高，剛需和投機(jī)性需求都會(huì)受到抑制。

　　不久前，任志強(qiáng)提出對(duì)2014年樓市的悲觀判斷：房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個(gè)位數(shù)，商品房年銷售面積同比回落，新開(kāi)工面積同比增幅將全年告負(fù)，個(gè)別指標(biāo)甚至可能“超出預(yù)判”。

　　去地產(chǎn)化的邏輯

　　而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)倪^(guò)去的平均23%、最高40%降到今年前7月的13.7%，其對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的作用已在減弱。

　　上述地產(chǎn)商高層判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正走在漸進(jìn)式去地產(chǎn)化的路上，gdp對(duì)地產(chǎn)的依賴在減少。這也是萬(wàn)科總裁郁亮所指出的，地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的應(yīng)有之義。

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)投資增速都會(huì)回歸，因?yàn)楸Ｕ戏亢团飸魠^(qū)改造將補(bǔ)足商業(yè)房地產(chǎn)下滑帶來(lái)的缺口。

　　統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月房屋新開(kāi)工面積下滑12.8%，降幅收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)；1-7月資金來(lái)源增速3.2%，較1-6月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)國(guó)開(kāi)行披露的業(yè)績(jī)信息，上半年國(guó)開(kāi)行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；今年4月以來(lái)，國(guó)開(kāi)行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長(zhǎng)433%。此外，為加大對(duì)棚戶區(qū)改造支持力度，銀監(jiān)會(huì)7月29日宣布批準(zhǔn)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部開(kāi)業(yè)。

　　中投證券分析，新開(kāi)工、資金來(lái)源數(shù)據(jù)的改善可能與棚戶區(qū)改造加快推進(jìn)有關(guān)。在樓市庫(kù)存壓力高企的背景下，開(kāi)發(fā)商的理性選擇應(yīng)當(dāng)是進(jìn)一步減開(kāi)工；此外央行公布的7月人民幣貸款規(guī)模遠(yuǎn)低于預(yù)期，同環(huán)比均大幅回落，而7月開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款增速反而回升，可能的解釋是中央要求加快棚戶區(qū)改造，并通過(guò)國(guó)開(kāi)行給予與項(xiàng)資金支持，其影響已開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)投資的替代品如高鐵、特高壓等產(chǎn)業(yè)正在崛起。發(fā)改委有關(guān)研究人士認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速到中速，是主動(dòng)的自發(fā)調(diào)整，已經(jīng)不需要靠給地產(chǎn)“打雞血”來(lái)支撐。新一屆政府上任以來(lái)多次強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)增速保持7%-7.5%是可以承受的范圍。

　　一些城市和地區(qū)正在想辦法降低經(jīng)濟(jì)中對(duì)地產(chǎn)的依賴，如北京房地產(chǎn)投資占gdp比重為14.7%，在近年持續(xù)波動(dòng)的樓市中，其gdp增速波幅仍能維持在7.5-8%之間小幅波動(dòng)。