蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，西抱太湖。2018年，GDP排名全國第七，將杭州、南京甩在身后。近年來，蘇州已成為房企戰(zhàn)略版圖中的重要城市。過去一個月，蘇州房地產(chǎn)市場上演了一場又一場數(shù)字跳動。土地市場爭搶的激烈程度，好似回到了2016年。彼時，蘇州和南京、廈門、合肥四個城市由于房價漲幅全面超越一線城市，而被業(yè)內(nèi)稱為中國樓市“四小龍”。

熱地遭房企哄搶

4月24日，蘇州主城區(qū)首次掛牌出讓的5宗涉宅用地，總出讓面積36.2萬平方米，總建筑面積71.4萬平方米，總起始價100.8億元。地塊分布于姑蘇市中心、吳中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新區(qū)獅山板塊。

此次土拍共吸金135.7億元，地塊最高成交總價為50.2億元，最高成交樓面價為26288元/平方米，最高溢價率為56.7%,同時吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊誕生新的高價地。

土地市場緣何如此火爆？在克而瑞蘇州機構(gòu)總經(jīng)理戈文問看來，原因之一在于，5宗地塊整體質(zhì)量頗高，多數(shù)在地鐵沿線，具備一定的交通優(yōu)勢。其中，吳中區(qū)兩宗地塊還擁有生態(tài)景觀資源。此外，這次土拍宅地的市場指導價的設置空間均較大，留給開發(fā)房企較足的競價空間。

新京報記者了解到，這是蘇州今年以來的第五場土拍，熱度依然不減。從今年的土地拍賣情況看，百億級別的土拍場景算不上新鮮，畢竟這座城市今年1月4日首場土拍的總成交價便達到了120多億元。其中，青劍湖地塊更是歷經(jīng)175輪“廝殺”。

在4月2日吳江太湖新城土拍中，蘇州城投以總價16.7億元、樓面價17294.57元/平方米、溢價率為36%拿下該塊土地，這也是今年蘇州土拍市場首塊需現(xiàn)房銷售的地塊。

蘇州作為一個強二線城市，開發(fā)商普遍看好其未來的發(fā)展?jié)摿?。同策研究院首席分析師張宏偉指出，?span style="text-indent: 2em;">近相關政府部門提出，要在滬蘇浙交界區(qū)域建設長三角一體化發(fā)展示范區(qū)，蘇州是其中一個重要城市。因此，在這一節(jié)點上，蘇州區(qū)域熱度也在提升。

從政策利好上，蘇州是全國第一個提出“優(yōu)購房”概念的城市，4月中旬，蘇州吳中區(qū)出臺人才購房認定新政，優(yōu)購房最高優(yōu)惠30%。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英看來，利好政策促進潛在需求得到釋放，并帶動蘇州市場走高。

而從企業(yè)層面上分析，張宏偉指出，現(xiàn)在是回歸二線或強二線城市非常重要的一個窗口期。在這個窗口期，房企積極在這些城市布局，為未來業(yè)績增長做鋪墊，也為了防止在這些市場踏空。

“一旦踏空，今年下半年、明年，甚至后年，等到大部分二線城市復蘇時，房企在這些城市沒有土地，是一件可怕的事?！睆埡陚シQ。

不容忽視的是，開發(fā)商積極拿地，也與融資環(huán)境略微寬松有關。有業(yè)內(nèi)人士表示，“去年四季度，房企資金面最為緊張。春節(jié)過后，融資環(huán)境雖沒有達到2017年的寬松程度，但與2018年上半年差不多。在此背景下，企業(yè)解決了短期到期債務后，愿意把資金投資到土地市場?！?/span>

新房再現(xiàn)千人搶房盛況

“土地市場作為樓市的風向標，直接影響樓市的走向，而樓市對地市也有反刺激作用?！?戈文問這樣評價土地市場的特殊意義。實際上，土拍市場活躍，與蘇州房地產(chǎn)市場的回暖趨勢密不可分。

“放眼全國，既有需求又有供應、供需關系良好、適合投資的二線城市并不多，蘇州是其中之一?！眴?span style="text-indent: 2em;">及蘇州樓市之所以如此火熱，近期參與拿地的一家房企高層人士如此表示。

由于毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢，加上蘇州本身強勁的經(jīng)濟勢頭，使近一年來，蘇州的房價也緊跟上海，尤其園區(qū)成為蘇州房價的最高地。從2010年到2016年，蘇州房價唯一下跌過的年份在2012年，其他年份都保持不同程度的上漲態(tài)勢。2016年，隨著一線城市土地市場持續(xù)升溫，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，蘇州和南京、廈門、合肥四個城市由于房價漲幅全面超越一線城市，而被業(yè)內(nèi)稱為中國樓市“四小龍”。

“蘇州到上海僅需半小時，自身基礎雄厚，借勢上海，需求不減。只要蘇州住宅用地供應保持基本穩(wěn)定，樓市將長盛不衰?！?一家房企高層人士稱。

據(jù)上述房企高層人士分析，2014年-2015年，蘇州每年成交面積在500萬平方米以上，5年合計銷售3747萬平方米。同期，蘇州土地供應不多，2014年-2018年土地供應合計4725萬平方米。按照可售面積80%計算，可售面積僅3780萬平方米，與成交面積相當。這意味著，如果不考慮2014年之前的庫存，蘇州幾乎沒有新庫存。

在此背景下，經(jīng)歷2017年、2018年的盤整期后，今年春節(jié)過后，蘇州樓市復蘇，“金三銀四”更是迎來了小陽春。對市場反應最為敏感的開發(fā)商們迅速行動，他們順水推舟加速推盤力度。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)和姑蘇區(qū)由于供應稀缺，持續(xù)火爆，而一些諸如吳江等起步較低的價值洼地，由于性價比高、一二手倒掛，也遭到市場的哄搶。

近日，位于高新區(qū)科技城板塊的科技城金茂府迎來二期開盤。據(jù)悉，此次開盤房源共計345套，備案均價在3.3萬元/平方米左右。最終，經(jīng)過激烈又漫長的搖號選房之后，345套房子基本售罄，去化率超95%。

隨著吳江撤市建區(qū)，城市外擴，被稱之為“園區(qū)后花園”的運東板塊也隨之升溫。近期，吳江開發(fā)區(qū)的四季春曉花園也迎來千人搶房的景象?，F(xiàn)場開盤共198套房源，所有房源幾乎售罄，去化率達99%。

人們甚至對數(shù)字失去了感覺，房價、地價不斷刷新歷史紀錄，買者依舊如云?？粗泄I(yè)園區(qū)奧體板塊中海上東區(qū)項目的一位購房者焦慮地說，180套房子，共有1000多人預約，而且都是事先驗資的，“想買，但不一定買得到，要搶！”

實際上，無論是剛需盤還是改善盤，近期都出現(xiàn)了搶房的盛況。隨之，房價也在近期迎來上漲趨勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。其中，主城區(qū)商品住宅成交均價為25055元/平方米，環(huán)比基本持平。吳江區(qū)商品住宅成交均價為16701元/平方米，環(huán)比上漲1.21%。從板塊成交均價來看，大部分板塊房價環(huán)比3月有所上漲，少部分板塊房價環(huán)比3月有所下跌。相城區(qū)的陽澄湖、渭塘、望亭、黃橋、元和板塊，園區(qū)的湖西、教育園區(qū)板塊，新區(qū)的滸墅關、玉山板塊，吳中區(qū)的光福、香山板塊、木瀆、天平山板塊、城南、胥口、上方山、越溪板塊，以及吳江區(qū)的太湖新城、城北、城南、汾湖、平望、震澤板塊，成交均價環(huán)比都有不同程度的上漲。

二手房成交上漲

在房貸利率下調(diào)及市場預期改善影響下，2019年一季度蘇州二手房市場升溫較為明顯。

在上海上班的一位購房者，去年底將蘇州吳中區(qū)的新房小區(qū)出手，近期重新購置工業(yè)園區(qū)東湖大郡一套105平方米三居室。之所以換購，原因在于，工業(yè)園區(qū)“利好更大，漲得更多?！?/span>

實際上，在蘇州園區(qū)購房的人群中，有相當一部分來自上海。在很多上海人眼里，蘇州的生活便利性不比上海差，環(huán)境甚至更好，回上海也較為方便。相比上海的房價，蘇州的房價顯得便宜很多。

“被漲價嚇怕了?！碑?shù)匾晃恢薪榻?jīng)紀人表示，現(xiàn)在沒有專職的投資客，很多是有房有資金，嘗到購買房產(chǎn)甜頭的人，還是選擇買入房產(chǎn)比較穩(wěn)妥。

實際上，經(jīng)歷了暴漲的2016年，蘇州樓市的起點已遠高于之前。而在限購、限貸之下，杠桿率降低，蘇州市場上的投資客相對較少，當前活躍在蘇州市場的主要是剛需和改善，其中，換房改善的不在少數(shù)。

“蘇州房價屬價值洼地，未來還是看漲?！币晃毁彿空呦蛴浾哌@樣表示。

來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，蘇州鏈家二手房成交量環(huán)比及同比，均增加近一倍。隨著成交的升溫，二手房成交均價漲幅有所擴大，一季度二手房成交均價環(huán)比上漲4.7%。不過，成交量并未到達促使價格大幅上漲的水平，同比看，二手房成交均價上漲7.4%，低于2018年蘇州城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入8%的增速。

對此，貝殼研究院高級市場分析師鐘濤表示，整體來說，蘇州目前處于“低位復蘇，被壓制需求正常釋放”的過程中。

值得注意的是，這樣火爆的局面，能否持續(xù)仍是一個未知數(shù)。據(jù)新華社消息，4月19日住建部會同國務院發(fā)展研究中心對房地產(chǎn)市場進行專題調(diào)研，并對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市作出預警提示。對部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，住建部提出需引起高度關注。也就是說，調(diào)控趨嚴的方向性政策并不會改變，開發(fā)商們目前高溢價拿地很可能實現(xiàn)不了預期的利潤。

鐘濤表示，在中央“房住不炒”基調(diào)下，樓市調(diào)控政策不會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，預計蘇州二手房市場成交在今年3-4月集中釋放后會回歸穩(wěn)態(tài)水平，均價失去上漲動力，趨向平穩(wěn)。