上海易居房地產(chǎn)研究院1月24日發(fā)布《地方政府對土地財政的依賴度報告》（下稱《報告》）?！秷蟾妗?/span>指出，2018年，房地產(chǎn)“五稅”總收入17968億元，創(chuàng)下歷史新高；以“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2018年，土地財政收入占地方財政收入的51.0%，較2017年上升3.3個百分點，創(chuàng)下歷史新高，貢獻了超過一半的地方財政總收入。

房地產(chǎn)稅收對地方財政收入的貢獻

《報告》介紹，目前我國的房地產(chǎn)稅收體系中有專門針對不動產(chǎn)而設(shè)置的稅種，即房地產(chǎn)“五稅”，分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅。這五個稅種涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)交易的所有環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)稅收體系中的主體稅種。另外，企業(yè)所得稅和增值稅中也兼顧房地產(chǎn)類稅收，因此與房地產(chǎn)相關(guān)的共有“七稅”。

根據(jù)《報告》，2018年，我國房地產(chǎn)“五稅”總收入17968億元，較2017年增長9.3%，自2015年增幅近15年以來首次轉(zhuǎn)負后，連續(xù)三年保持正增長，與2017年同比增幅大致持平。2018年房地產(chǎn)“五稅”收入創(chuàng)造了歷史新高。

《報告》指出，2018年，地方本級財政收入同比增長7.0%，增幅小于房地產(chǎn)“五稅”收入增幅。在房地產(chǎn)“五稅”收入增幅自2009年明確開始下降之后，地方本級財政收入增幅仍保持震蕩上行至2011年，隨后便與房地產(chǎn)“五稅”收入一起進入下行通道，逐步回落且趨于平穩(wěn)，預(yù)計未來將震蕩前行。

《報告》提到，在“五稅”中，2018年，房產(chǎn)稅所占比重16.1%，較2017年上升0.3個百分點，達到了近九年來的新高。契稅和土地增值稅的占比均有所上升，它們分別達到31.9%和31.4%，是占比最多的兩種稅種。耕地占用稅占比下降至7.3%，城鎮(zhèn)土地使用稅占比則較為穩(wěn)定。

關(guān)于房地產(chǎn)稅收對地方財政的貢獻率，《報告》指出，2018年，五類房地產(chǎn)稅收總和占地方財政收入的比重為18.4%，比2017年上升0.4個百分點，比重創(chuàng)造了歷史新高。雖然房地產(chǎn)稅收收入從2015年以來有所反彈，但其占地方財政收入的比重已經(jīng)趨于平穩(wěn)，隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度將降低，預(yù)計2019年房地產(chǎn)稅收對地方財政的貢獻率將略有下降。

土地出讓金對地方財政收入的貢獻

《報告》顯示，2018年全國土地出讓金收入為6.5萬億元，較2017年增長25.0%。2002年以來，全國土地出讓金收入在大多數(shù)年份都保持正增長，僅出現(xiàn)4次負增長，《報告》認為，這4次負增長主要是受到我國宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整的影響?？傮w上來看，2002年以來，全國土地出讓金收入增速呈現(xiàn)震蕩下行的趨勢，2018年全國土地出讓金收入保持正增長，但增幅較2017年明顯回落。

《報告》指出，2018年土地出讓金占地方財政總收入的39.9%，比2017年上升3.6個百分點，僅比2010年最高增幅減少0.1個百分點。以“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2018年，土地財政收入占地方財政收入的51.0%，較2017年上升3.3個百分點，創(chuàng)下歷史新高，貢獻了超過一半的地方財政總收入。如果以“七稅”口徑計算，這一比值還會更高，說明土地財政收入仍是地方財政收入的重要組成部分。

《報告》認為，在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的大背景下，會有更多的新興產(chǎn)業(yè)對地方財政做出貢獻，并且“房住不炒”的指導(dǎo)方針下地市會回歸理性。預(yù)計2019年在樓市與土地市場降溫的趨勢下，該比重將出現(xiàn)回落。

《報告》還指出，土地財政對于中國經(jīng)濟長期平穩(wěn)健康運行做出了很大的貢獻，但土地財政是一把雙刃劍，它在對城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善做出很大貢獻的同時，也對房價的不斷上漲起到了推波助瀾的作用。

《報告》認為，一方面，弱化土地財政，將使中國經(jīng)濟和地方財政的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；另一方面，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期決定了未來房地產(chǎn)市場難以像過去一樣為地方財政帶來源源不斷且保持增長的收入，房地產(chǎn)市場將逐漸由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?，土地財政不是長久之計。

《報告》表示，地方政府在房地產(chǎn)政策調(diào)控上松綁需求迫切，本輪調(diào)控政策已見底。樓市不景氣影響土地市場，地方政府渴望樓市松綁。2018年12月，菏澤、廣州、珠海等地調(diào)控政策松綁。2019年1月，北京孫河預(yù)出讓宅地取消限價。在地方政府財政壓力較大的背景下，預(yù)計2019年會有更多的城市在“房住不炒”的大前提下出現(xiàn)政策松動和微調(diào)。（中新經(jīng)緯APP）