值此經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)變化之際，中國(guó)房地產(chǎn)究竟面臨怎樣的未來？房?jī)r(jià)真的不會(huì)漲了嗎？房企接下來怎么走？我們不妨聽一聽來自房地產(chǎn)前線的聲音和觀點(diǎn)。

下文是陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌在觀點(diǎn)博鰲房地產(chǎn)論壇上的發(fā)言整理，對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)入“冰河期”后，企業(yè)該如何平安度過，他給出了自己的建議。

演講部分

首先來講房地產(chǎn)是不是進(jìn)入了冰河期？感覺好像是進(jìn)入了冰河期，家家都在叫苦，從這兩天的情況來看，悲觀的情緒比較高，我的感覺是“冰河期”可能稍微嚴(yán)重了一點(diǎn)。

什么叫冰河期？那就是天氣非常冷，而且跨度很長(zhǎng)，經(jīng)過一段時(shí)間之后，冰凍可以凍至幾米厚，很多的生物可能會(huì)死掉，這就是冰河期。所以我想我們房地產(chǎn)市場(chǎng)到目前為止，應(yīng)該還沒到一個(gè)冰河期。

沒到冰河期，有幾個(gè)觀點(diǎn)可以去看一看，短期的政策是一個(gè)短期行為，不能代表房地產(chǎn)真實(shí)的現(xiàn)狀，另外房地產(chǎn)的根本動(dòng)力我認(rèn)為沒有變。

房地產(chǎn)過去幾年有幾個(gè)動(dòng)力，比如城鎮(zhèn)化的因素，地方政府對(duì)財(cái)政的需求方面，人們對(duì)美好生活的需求方面，以及房地產(chǎn)增值保值的功能，以及我們金融對(duì)房地產(chǎn)的支持，這些因素沒有變。

目前我們的大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然不平衡，需求量仍然是很大的，這個(gè)情況也沒變。另外1-7月份，每家房地產(chǎn)公司的銷售都不錯(cuò)，只要房子能推出來，也很好賣，我覺得需求方面仍然是旺盛的。另外一手房和二手房的價(jià)格比較，二手房的價(jià)格超過一手房，這種倒掛的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有理由不看好，這是我的觀點(diǎn)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企到底存在什么樣的問題？我自己感受到大概有4個(gè)方面的問題可能急需解決。

第一是2016、2017年兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得非常好，但是2018年因?yàn)楦鞣N原因，各種政策的調(diào)控，特別是2018年，很多公司對(duì)未來三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標(biāo)，導(dǎo)致投資額的劇增，應(yīng)收款也在劇增，借貸比例高居不下，這是一個(gè)當(dāng)前的情況。

第二是家家都在喊著高周轉(zhuǎn)，但是對(duì)真正高周轉(zhuǎn)的意義并不了解，其實(shí)高周轉(zhuǎn)要求從每個(gè)環(huán)節(jié)來保障高周轉(zhuǎn)，實(shí)際上我們好多企業(yè)叫喊的高周轉(zhuǎn)，不是真正意義的高周轉(zhuǎn)。

第三是很多企業(yè)規(guī)模上去了，但是后續(xù)的施工管理、品質(zhì)管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，而導(dǎo)致了客戶滿意度的下降。

第四，發(fā)展是硬道理，但是發(fā)展的過程中，大量的企業(yè)都是杠桿放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地產(chǎn)整個(gè)的規(guī)模的上升是靠高杠桿，這也是事實(shí)。

這四個(gè)方面的原因如果不改善，有可能這一次冰河期的房地產(chǎn)市場(chǎng)到來，會(huì)產(chǎn)生一些非常大的影響或者沖擊。

我有幾條建議：

第一，還是要重新回歸到重視現(xiàn)金流管理。房地產(chǎn)企業(yè)說來說去就是現(xiàn)金流管理，我們的高周轉(zhuǎn)也是為了現(xiàn)金流管理。

在這種情況下，現(xiàn)金流管理有幾種方式，一是把增長(zhǎng)的目標(biāo)下調(diào)一些，原來可能增長(zhǎng)30%、50%，現(xiàn)在調(diào)整到增長(zhǎng)5%到10%就可以了，一個(gè)行業(yè)能保持5%到10%的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，那是非常了不起的行業(yè)，所以這個(gè)目標(biāo)可以下調(diào)一些。

二是買地的節(jié)奏控制一下，原來因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的前景看得很樂觀，所以買地的節(jié)奏就很快，現(xiàn)在是不是把節(jié)奏稍微控制一下。

三是內(nèi)部的庫(kù)存盡快的清理，把它變成現(xiàn)金。

四是融資方面做一些調(diào)整，我們知道什么能做，什么不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費(fèi)時(shí)間。

五是在未來半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為重要的工作來抓。

第二是找到合適自己的安全點(diǎn)。

每個(gè)企業(yè)發(fā)展過程中，實(shí)際上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的意識(shí)是不一樣的，有些企業(yè)可能追求高風(fēng)險(xiǎn)下的高成長(zhǎng)，有些企業(yè)可能不是這樣，但在這個(gè)過程中，每個(gè)企業(yè)自己心里的安全點(diǎn)在哪里，這個(gè)一定要找到。

這個(gè)安全點(diǎn)是什么呢？就是在萬一市場(chǎng)出現(xiàn)了極端的情況下，你怎么讓企業(yè)還能活下來，所以你一定要保證未來的3個(gè)月、6個(gè)月甚至9個(gè)月可以動(dòng)用的現(xiàn)金，來保證你去活命，否則你可能這些小劫過不去，發(fā)展上就會(huì)遇到大的麻煩。

第三，高周轉(zhuǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)最根本的方式。

房地產(chǎn)企業(yè)不管怎么轉(zhuǎn)型，我一直強(qiáng)調(diào)還是要算賬，算賬的根本目的就是高周轉(zhuǎn)，如果你做不到高周轉(zhuǎn)，其實(shí)你的壓力是非常大的。

因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在融資難，融資成本也很高，基于這兩個(gè)因素必須要求你高周轉(zhuǎn)，如果你做不到高周轉(zhuǎn)，你在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)去做生意可能要小心。這個(gè)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要強(qiáng)大的資金支持。如果說你沒有強(qiáng)大的資金支持，幾乎是寸步難行的。

什么叫高周轉(zhuǎn)？就是買完地之后快開工、快銷售、快資金回籠。高周轉(zhuǎn)并不是讓你施工的工期縮短，并不是影響你的品質(zhì)，而是很快的通過你的銷售把錢拿回自己的口袋，然后用這個(gè)錢一方面把原來買地的錢找清楚，另外一方面用更多的錢推動(dòng)你的建筑，但是你的施工期該多長(zhǎng)還是多長(zhǎng)，你的施工品質(zhì)還是要保證，這是兩碼事。

所以我們不要把這個(gè)混淆了，以為高周轉(zhuǎn)就放松了品質(zhì)的要求或者工期的要求，這是不允許的。所以在這些方面，一定要建立一個(gè)非常好的企業(yè)文化或者企業(yè)的品質(zhì)追求方面的管理上的改變，否則可能也會(huì)帶來一些新問題。

第四，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，順應(yīng)大道。

市場(chǎng)在變，我們今天對(duì)市場(chǎng)感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了，市場(chǎng)是變的，可能外界某一個(gè)條件的改變，整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生新的變化，所以我們對(duì)市場(chǎng)不需要太悲觀。但怎么看一個(gè)市場(chǎng)，我覺得有幾個(gè)層面，看國(guó)家的層面，看清大勢(shì)，目前我們的大勢(shì)是欣欣向榮。

然后從行業(yè)的角度來看，我們進(jìn)行行業(yè)之間的比較，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)最好的行業(yè)，其它的行業(yè)我不了解，但從很多的資料和報(bào)告來講，我們會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)最好的行業(yè)。

從企業(yè)層面來講，每個(gè)企業(yè)在發(fā)展過程中，對(duì)自己的要求也不一樣，處的階段也不一樣，所以每個(gè)企業(yè)自己要知道自己的優(yōu)勢(shì)在哪里，弱勢(shì)在哪里，所以要均衡地發(fā)展，把自己的短板盡快補(bǔ)上，只有補(bǔ)上之后，你才能有一個(gè)很好的發(fā)展。

從財(cái)務(wù)方面，當(dāng)然你要了解自己的家底，你要確保你在最極端的情況下，3-6個(gè)月有沒有錢讓你渡過這個(gè)難關(guān)，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果渡不過，你就要想辦法把你的凈現(xiàn)金流，特別是可以動(dòng)用的現(xiàn)金流占比提高到10%左右，要能滿足三個(gè)月甚至半年的剛性支付。

所以從整個(gè)大勢(shì)來講，大勢(shì)不錯(cuò)、行業(yè)不錯(cuò)，關(guān)鍵看企業(yè)怎么做，這是我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的一些基本認(rèn)識(shí)。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)還是要買地，土儲(chǔ)是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

如果未來發(fā)展沒有位置好的便宜的土地，這個(gè)企業(yè)要增長(zhǎng)是不可能的，所以在金融危機(jī)或者在未來的前景比較看淡的情況下，危就是機(jī)，怎么樣在這個(gè)過程中找到最好的地，這是非常關(guān)鍵的。比如說幾個(gè)月之前我們想買的地買不了，可能現(xiàn)在就能買，當(dāng)時(shí)的價(jià)格推得很高，條件要的很高，現(xiàn)在市場(chǎng)變了，可能現(xiàn)在的地就會(huì)便宜，位置還會(huì)好，如果你有多余的錢，我覺得還是要買地。

第六，逆勢(shì)增長(zhǎng)，彎道超車。最近有篇報(bào)告有專家講逆勢(shì)增長(zhǎng)、彎道超車是不可能的。其實(shí)什么事情都是辯證的，它不是絕對(duì)的，我認(rèn)為危就是機(jī)，大危就是大機(jī)。這次中美貿(mào)易的摩擦，包括大家對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很多像冰河期的這么一種觀念，我覺得就是大危。

在這個(gè)大危的時(shí)候，我的理論應(yīng)該是大機(jī)，這時(shí)候才能展現(xiàn)你這個(gè)企業(yè)在這個(gè)時(shí)間段，有可能在某幾件事情的選擇上選擇對(duì)了，企業(yè)才能上臺(tái)階，才能把原來想超越的一些目標(biāo)超越，所以在這個(gè)階段一定要把握危和機(jī)之間的邏輯關(guān)系，不要太悲觀。

這是我聽了兩天的專家們的討論之后給出的6個(gè)方面的建議。

最后的結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是你怎么做。短期之內(nèi)是有必要通過盤活你的資產(chǎn)，擴(kuò)大有效的融資，最大限度地儲(chǔ)存現(xiàn)金，確保現(xiàn)金占資產(chǎn)比15%以上。今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時(shí)機(jī)，一定要把財(cái)務(wù)資源在這個(gè)階段配置好，保證你的安全運(yùn)行，迎來更好的發(fā)展。

采訪部分

陽(yáng)光城今年的規(guī)劃，全年業(yè)績(jī)目標(biāo)定為“上千億”，但是具體超過1000億多少，這個(gè)沒有限制。陽(yáng)光城今年上半年的新增貨值已經(jīng)達(dá)到1500多億元，年度業(yè)績(jī)規(guī)模上千億沒有問題。

土地獲取方式上，陽(yáng)光城擅長(zhǎng)的并購(gòu)手段，在去年至今獲得的土地中占比依然很高，在50%以上，陽(yáng)光城依然會(huì)發(fā)揮并購(gòu)優(yōu)勢(shì)，積極擴(kuò)大規(guī)模。

但具體在哪兒拿地，規(guī)模擴(kuò)大到什么程度，還是要算賬。陽(yáng)光城對(duì)新購(gòu)?fù)恋叵鄳?yīng)地設(shè)立了三條管理底線：新項(xiàng)目全周期的回報(bào)不低于10%；股東的年化資金回報(bào)率不低于30%；并且項(xiàng)目要符合陽(yáng)光城的“雙贏”跟投制度。

企業(yè)得順勢(shì)而為，做自己能控制得了的事情，控制不了的事情風(fēng)險(xiǎn)太大。這么多城市，東邊不能做就去西邊，北邊不能做就去南邊。

企業(yè)都有追求高周轉(zhuǎn)的愿望，但高周轉(zhuǎn)率跟質(zhì)量不應(yīng)該聯(lián)系在一起，兩者不能掛鉤，質(zhì)量一定不能受影響。周轉(zhuǎn)率是要求快開發(fā)快銷售快回籠，但物理上的施工周期該多長(zhǎng)還是多長(zhǎng)，不能縮短工期。