2018年，中國房地產(chǎn)行業(yè)必定跌宕起浮，市場發(fā)展趨勢充滿很多不確定性。劉全分析認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將有四大變化：一堅持房住不炒的基本定位，實(shí)現(xiàn)民眾住有所居；二全面實(shí)施差別化調(diào)控，避免房價大幅上漲；三加快住房租賃市場及共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，全面完善住房體系實(shí)現(xiàn)租購并舉，避免民眾超前購房及使用高金融杠桿；四加快房地產(chǎn)稅立法工作，建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉全分析認(rèn)為，一二線城市樓市調(diào)控政策收緊，三線四城市樓市仍然放開市場配置，但不排除個別三四線城市因房價大幅上漲政府采取調(diào)控措施。未來全國大中城市房價總體將維持在理性平穩(wěn)上漲區(qū)間運(yùn)行，房價平穩(wěn)上漲是樓市調(diào)控主要目標(biāo)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場必須要支持剛需及首改人群購房，政府應(yīng)該明確規(guī)定銀行執(zhí)行差別化的住房信貸政策。銀行在實(shí)際操作中，為實(shí)現(xiàn)利益最大化房貸利率普遍上調(diào)。房地產(chǎn)投資也是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，區(qū)分炒房還是投資與保障剛需一樣重要，畢竟房貸是民眾能享受到唯一的金融普惠政策。樓市調(diào)控政策理論上可行，實(shí)踐執(zhí)行中吃瓜群眾身有體會。

據(jù)中原地產(chǎn)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，其中26個城市新建住宅銷售價格同比基本持平；北京同比下跌0.3%，上海同比下跌0.2%，廣州同比下跌0.4%，深圳同比下0.5%。2月份三四線城市房價持續(xù)上漲，徐州、臨沂、德州、泰安等城市新建住宅價格同比上漲9%。劉全分析認(rèn)為，一二線城市樓市調(diào)控政策收緊，政府采取分城調(diào)控樓市出現(xiàn)不同的市場表現(xiàn)。一二線城市房價在高位小幅回落，樓市調(diào)控房價并沒有實(shí)質(zhì)下降，三四線城市房價小幅上漲。全國房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)明顯分化，樓市價格上漲動力依然強(qiáng)勁。

3月21日，財政部公布今年財政收支情況。1-2月份，全國公共預(yù)算收入36553億元，同比增長15.8%。其中，國有土地使用權(quán)出讓金總收入8499億元，同比上年增長36.7%；國有土地使用權(quán)出讓收入總支出6224億元。劉全認(rèn)為，前二個月全國賣地總收入2275億元，土地價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上漲，房價可能大幅下跌嗎？金融降杠桿主要提高房貸利率及提高購房貸款首付比例，致使房價越調(diào)越高和買房越來越難是不爭的事實(shí)。兩會之后樓市調(diào)控四大變化，房價還在持續(xù)上漲，購房者買房預(yù)期必然需要轉(zhuǎn)變。

作者：劉全，房地產(chǎn)專家、法學(xué)專家。

創(chuàng)作：2018.3.29