近日，摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在北京媒體見面會(huì)上談到房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制時(shí)表示，“預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)稅會(huì)正式進(jìn)入立法程序?！狈康禺a(chǎn)稅立法究竟會(huì)給樓市帶來哪些改觀，房價(jià)真的會(huì)降嗎？還是…

摩根大通：2018年是房地產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)“預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)稅會(huì)正式進(jìn)入立法程序。目前看，2018年是房地產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，這是因?yàn)椋壳胺康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場庫存量明顯下行?！?/span>

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在北京媒體見面會(huì)上談到房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制時(shí)作了以上表述。在朱海濱看來，以往擔(dān)心一旦引入房地產(chǎn)稅，可能會(huì)對房地產(chǎn)市場形成一個(gè)比較大的沖擊。從這個(gè)層面來講，目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化是正式啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法程序一個(gè)比較良好的時(shí)機(jī)。

朱海濱還表示，啟動(dòng)立法并不意味著房產(chǎn)稅立即實(shí)施。

“啟動(dòng)立法并不是馬上開征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅真正實(shí)施要等到2019或者2020年。”

引入房地產(chǎn)稅是一個(gè)逐步的過程，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是從征收的范圍來講，全國并不會(huì)一致性全部推出，各個(gè)城市根據(jù)自身情況自主選何時(shí)引入房地產(chǎn)稅，比如房價(jià)漲價(jià)過快或者房價(jià)過高的地區(qū)可能會(huì)先引入房地產(chǎn)稅，還在去庫存階段的三四線城市可以擇機(jī)考慮延遲征收房地產(chǎn)稅；第二，征收力度也會(huì)逐步推進(jìn)，可能存在一定的過渡期，或者在房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)里按照人均面積或者按照首套免征。租賃房的供應(yīng)可能跟房地產(chǎn)稅的推出也有關(guān)系。“如果房地產(chǎn)稅進(jìn)入正式立法程序，有望在已有二手房市場推動(dòng)住房尤其是空置房出來作為租賃房的用途?！?/span>

房地產(chǎn)稅來了？還是沒來！

事實(shí)上，這并不是第一個(gè)提出房地產(chǎn)稅在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺的專家。

10月初，在國務(wù)院舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆曾釋放信號，他強(qiáng)調(diào)“房子的基本屬性是居住，國家反對投資投機(jī)性的取向不會(huì)變。相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮效果，特別是將會(huì)逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制?！睂幘珠L雖未直接指明，但是大家都心知肚明，這里所說的“長效機(jī)制”其實(shí)就是房地產(chǎn)稅。

而隨后肖捷財(cái)長的一番解讀更是讓民眾看到了征收房地產(chǎn)稅的方向和希望?！鞍凑铡⒎ㄏ刃?、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅?！?/span>

11月中旬，在“2017安徽省秋季房地產(chǎn)形式分析會(huì)”上丁祖昱曾預(yù)測，房地產(chǎn)長效機(jī)制將很快推出，涉及土地、金融、稅收、租憑以及保障。房地產(chǎn)稅最快2018年四季度推出，2019年開始征收。

12月16日，北大教授姚洋在接受采訪時(shí)表示：“我估計(jì)未來三年里頭應(yīng)該會(huì)出臺房地產(chǎn)稅。這個(gè)原因就在于，很多城市特別是一線城市的土地基本上接近用光了，所以想通過土地開發(fā)獲得收入這條路越走越窄了。但是地方政府是需要收入的。”

綜合各方面得到的信息看，房地產(chǎn)稅開征的步伐，正在越走越快。雖然啟動(dòng)立法并不意味著房產(chǎn)稅立即實(shí)施，但至少讓我們看到了開展房產(chǎn)稅的趨勢，相信未來房價(jià)下跌將不再是夢。

房地產(chǎn)稅來了，房價(jià)就降了？

房地產(chǎn)稅被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為抑制房價(jià)的重要措施，并被當(dāng)成房地產(chǎn)長效機(jī)制的組成部分。那么，房地產(chǎn)稅真的能讓房價(jià)降下來嗎？

中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜表示，很多人將房地產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的一種長效機(jī)制，但是從國際經(jīng)驗(yàn)來看可能達(dá)不到這種效果。日本、美國這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家，都有房地產(chǎn)稅。但是并沒有征收房地產(chǎn)稅抑制房價(jià)上漲。

房價(jià)的穩(wěn)定是和供需關(guān)系有關(guān)的，房地產(chǎn)稅對投資或者持多套房的行為可能會(huì)有約束，但是實(shí)際上還要看具體設(shè)計(jì)情況。所以說現(xiàn)在房地產(chǎn)稅被當(dāng)成了理想化的東西，是否真正對房地產(chǎn)市場起到作用，還需要實(shí)踐檢驗(yàn)。

中國和國際上房地產(chǎn)市場最大的區(qū)別是，中國的土地市場是政府壟斷的，且是城鄉(xiāng)分割的市場，這才是政府應(yīng)該解決的問題。

上海、重慶此前的試點(diǎn)不了了之，應(yīng)該說是一個(gè)教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)稅的出臺急不得，其中有很多系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的問題需要解決。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇更是直言道，不認(rèn)為房地產(chǎn)稅和樓市調(diào)控有直接關(guān)系。用房地產(chǎn)稅調(diào)房價(jià)的結(jié)果有兩種可能，一種是房價(jià)不降，反而是增加購房者的負(fù)擔(dān)；另一種情形就是現(xiàn)在的情形，現(xiàn)在樓市包括北京最近有微跌，成交量比較低。

這種情況下出臺房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場就會(huì)成驚弓之鳥。正常來講，房地產(chǎn)稅對房價(jià)幾乎沒有影響，但是特殊時(shí)期，如果真的是房價(jià)飛速下降，那么金融問題、社會(huì)穩(wěn)定問題隨之而來。

從長周期看，無論是在城市化還沒有完成的“大周期”內(nèi)，還是在城市化已經(jīng)完成的“小周期”內(nèi)，房地產(chǎn)稅都不是房價(jià)漲跌的決定性因素，而是輔助性因素。它可以幫助穩(wěn)定房價(jià)，但最終實(shí)現(xiàn)的結(jié)果大概率是：房價(jià)穩(wěn)定的上升（如果宏觀經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)穩(wěn)定向上）。

2018年房價(jià)將往何處走？

當(dāng)前，樓市進(jìn)入了混雜紛亂的時(shí)刻，但是越是這個(gè)時(shí)刻，也需要冷靜，要學(xué)會(huì)獨(dú)立思考和分析。劉鶴說，中國目前的大勢就是二八定律。無論是城市、企業(yè)還是個(gè)人，總有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好處，脫穎而出，前景光明。

任志強(qiáng)堅(jiān)信房價(jià)永遠(yuǎn)上漲。長期看政策，中期看政策，短期看政策，沒有漲跌周期，只有政策影響上漲快慢。

朱海濱認(rèn)為，“2018年房價(jià)基本上就是一個(gè)字，‘穩(wěn)’，不用太多判斷。北京、上海等一線城市的短期限制政策會(huì)長期化，一直到未來長效機(jī)制正式引入后，這樣才有可能進(jìn)行對沖性的調(diào)整。”

對于市場普遍認(rèn)為的“北京房價(jià)下跌”的說法，朱海濱認(rèn)為，價(jià)格信號已經(jīng)紊亂，尤其在政策多管齊下的情況下，房價(jià)在多大程度上能夠反映真正的市場供求關(guān)系，需要打上一個(gè)問號?！睆氖袌龉┬鑼用婵?/span>，北京、上海、深圳等一線城市明顯屬于庫存嚴(yán)重不足，房價(jià)肯定有上行的壓力?！?/span>

所以，請記住能去一線，肯定不去二線，能去二線肯定不去三四線；能去市中心，肯定不去遠(yuǎn)郊。土地是稀缺的，樓盤是稀缺的，學(xué)區(qū)房也是稀缺的，你占住了，才是你的！你錯(cuò)過了，則可能永遠(yuǎn)都無法彌補(bǔ)。

不論房地產(chǎn)稅出不出，何時(shí)出，切記！